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都市圈买房新逻辑(下):深圳周边怎么买才对?

发布时间:2020-08-13 16:23 阅读量:176 来源:惠新房

来源:朱罗纪



续上,我们来讨论深圳周边的房地产火热现况,并提出我认同的“都市圈”买房策略。


Part 1


首先是一个大的框架。


1、提醒:这个时候一定要冷静。如果深圳不能买了,那么意味着我们原来的买入逻辑中断了,这时候其实应该先停下来想一想,不要因为对通胀的担忧而冒然把钱投出去。钱放错了地方,可能要比拿在手里还惨。就是深圳,这几年都不能乱买,何况是周边?

 

对于现在的周边抢房潮,这里面有相当成分是营销的力量。利用买家的两种情绪,一种是货币扩张带来的通胀担忧(想快点把钱换成资产),另一种是深圳的严厉调控(被迫挤去周边)。但情绪是决策的天敌,这时候是最容易产生韭菜的,还是避免犯错为要。(也可能是我心太大了,人家不让咱买,咱就找个理由歇会儿,看看敬亭山、抚仙湖啥的)。

 

2、跟随就业走。

 

在上一篇文章中,我们谈到都市圈的买房逻辑,是要依托一个泵血能力强大的中心城市,跟随企业产业人口的转移方向,以1小时通勤圈为半径,以轨道交通为指引,去选择地段和楼盘。简单说:通勤圈,轨道边。

 

买房子,无论是在本城,还是跨城到都市圈,说到底,最根本的大原则:一定是要跟着(好)企业走,跟着(好)产业走,企业在哪儿,就业机会在哪儿,(高收入)人口就会在哪儿。这些都扎堆的地方,通常也都是基础设施建设最优先完善的地方。


在深圳,是这样选,企业产业都往西部流,(高收入)人口就会往西部流,你买房子也要跟着去,不要做反了。出了深圳到外围,更要这样选。因为外围的城市,基本面都不及深圳,对于企业、产业的依赖度更高,而不是更低。

 

所以,扯那么多的概念没有用,比如哪个城市哪个区域的规划多么多么好,我认为意义不是那么大,真正重要的观察,是上面这个。

 

3、用包容性的眼光去看临深。

 

我们一讲临深,东莞、惠州、中山等地,观点就很容易两极化。只想涨价的同学会说,凡是推荐到惠州去买房的,都是坑人。但我想提醒的是,跑到临深去买房的人群,有炒房的,有资产配置的,但有很多是有实际需求的,一句话根本讲不完。谁不知道深圳好呢,买得起深圳,谁愿意坐高铁?

 

从我做分析的角度,目的是提供我认为正确的买房意见,但不助人炒房。所以,这个眼光一定要是包容性的,不能单纯的从投资升值的角度去看临深,而是要看到另外一批人没什么选择空间。比如,我知道我后台好几个粉丝在龙华上班,房子买到惠阳,工作日租在龙华的小产权房里,周末坐高铁半小时到惠阳和老人团聚。你需要解释清楚这样的购买行为。


总之,买房,是很复杂又很私人的事情,往往也不存在最优选,每个选择的背后,都是一长束的局限条件。所以,使用包容性思维去理解复杂的买房行为很重要。

 

按照以上这三个思想,我们把深圳大都市圈的城市大致划分为两类:一类是适合通勤居住的城市,一类是适合通勤居住兼资产配置的城市。划分标准是:城市的基本面+临深的价值。“城市基本面”主要是指城市本身的经济实力和住房供求矛盾,“临深价值”主要是指与深圳的距离以及基础设施互连规划。


这是非常重要的方法论,有的城市,本身基本面很好,又拥有临深的价值,那么这个城市应是优选。反过来,城市的基本面一般,虽然也临深,但可能你更适合视之为一个通勤居住的城市。


Part 2


用这样的思路来判断不同的城市,篇幅所限就不详细展开,只谈一个方法。这个方法,大体都被过往的市场实证过,大家可以沿着这个方向继续讨论。

 

1、东莞:

 

老粉清楚,我长期坚定看好东莞,有关东莞的基本面分析,我写到了这篇文章里《东莞最终会以怎样的方式迎接深圳“扩容”?》。

 

这里总结提炼一下。市面上流行的有关东莞的两个看法,我认为都是片面的。一种观点认为,东莞仅是临深的价值。另一种对东莞的印象还停留在2014年之前的“世界工厂”里。但实际上,东莞是2008年次贷危机之后中国为数不多的转型成功的城市样板之一。


所以,我对它的总结是“一千一万”、“锈带TO智带”。我2年前讲到,东莞的基础设施即将大爆发,原因也在此——企业、人口都在置换,对基础设施的需求不一样了。深圳与东莞之间有8条地铁互连,这些地铁开通的速度,实际上取决于深圳这一次的“扩权”(包括通往惠州的14号线),即便没有,也会在未来几年实现。

 

东莞能做到这一点,深圳当然居功厥伟,直到今天,东莞还是承接深圳产业转移最多的城市,深圳很多优秀企业都已经在东莞了。这个直接影响的一个结果是:松山湖超过城区成了东莞房价的制高点——那里的价格已经看齐光明了。松山湖实际上是深圳高科技企业的第二中心,深圳最强大的科技企业都会聚集在那里。背后的底层因素,就是企业、就业、科技的转移。

 

从住房角度讲,东莞未来一样会出现供应不足的问题,这个城市完全在学深圳,配给住宅的土地不如想象丰富,如果它未来5年人口不是像过去五年只增长20万而是增长50万——基于东莞近两年的人口吸附能力,完全可以如此预期,那么,这个矛盾就会更加突出。


有不少同学不认同“来了深圳,就是东莞人”的说法,但我很担心,对于很多月入万把块的白领阶层,未来不是能不能买得起深圳的问题,而是买不买得起东莞的问题。

 

(东莞2011-2019房地产波动)


2、惠州:

 

惠州主要是一个适合通勤居住的城市,最主要的原因是,这个城市的基本面,经济实力一般,但是住房供应非常充足。过去5年里,惠州的人口大约增长了5万。


还有一个因素,因为深圳和惠州之间其实跨了一个东部,而深圳本身也面临着西部、东部的剧烈不平衡发展问题,这导致企业、人口转移向惠州的方向不够强劲。

 

(惠州过去5年房地产波动)


但这并不意味着深圳的白领阶层不能去惠州,事实上,深圳流向惠州的买房人很多,因为惠州是珠三角房价最便宜的城市。我注意到,主要有四类人群。


一类是自身收入低,在深圳买房无望,但又需要买套房子解决小孩教育问题。


二类是给老人买房,很多家庭面临着老人随迁,又无力在深圳再买一套房,会选在惠州、东莞等地。


三类是度假需求,就是深圳人感情最复杂的海景房,这个更接近于是“享受型购房”,一种身份感。


第四类是退步养老,夫妻在深圳能够申请到公租房,但在惠州买套房,留作将来退休居住之用。

 

那么,如果要去惠州的同学,我认为更应该弄清楚“轨道+通勤”的重要性,因为惠州无法提供足够多的就业。比如说惠州北站、惠阳南站,这样的高铁轨道站周边,放宽一点条件,可以选择,毕竟距离深圳北站不远。


另外一个是14号线,这一点需要谈到《学习时报》的“扩权论”。对于惠州而言,深圳扩权到惠阳意味着什么?我认为最直接的意义就是:14号线可以动了。之前因为惠州的因素无法与深圳同步建设,扩权后这条线可以了,这是一个选盘的方法。

 

与深圳在通勤距离内的轨道物业,可能是惠州不多的具备资产配置功能的类型之一。但总体上,惠州是一个通勤居住的城市。

 

3、中山:

 

在我们这个最富庶的A字型珠江口,中山是一个没有存在感的城市。土地面积和珠海差不多,人口比珠海多100多万,但GDP垫底,并且在次贷危机之后中山的产业没有太好的表现。


从人口、产业、住房供求来讲,中山主要也是一个“通勤居住”的城市——这个城市的房地产去化周期在今年上半年达到20个月,珠三角最高,它是珠三角房价第二便宜的城市。


(东莞惠州中山三地房地产上半年去化周期)


如果要谈到通勤居住,就要谈到深中通道,不然中山肯定与深圳形不成通勤。地图上摊开深中通道,就知道我们说中山为什么“冤”。这条24公里的大桥,如果早点建,深圳的很多企业,乃至东莞的企业,铁定有一部分会流向中山。从某种程度上讲,中山想要实现转型,需要高度依赖深中通道来实现——引流深圳的企业、人口。

 

后台有同学问,深中通道说穿了就是收费大桥,又不是轨道怎么形成通勤。我之前也是如此持论,但考虑到价差因素——中山紧邻前海、宝中。如果价差够大,我们可以肯定的预期:一旦开通,会有很多企业转去中山,而类似去惠州的购房行为也将会出现——尤其是前海、宝中的白领阶层。


 

但回到2016年深中通道刚开始建设的时候,我提出过一个问题:那时是不是去中山的时机,我认为当时不是。大家也可以看看这五年,把钱投到中山的机会成本。


这个背后,其实是一个思维方法的问题,我们很多人买房就是冲着规划去的——去深汕合作区也是如此。并不看当地的基本面,也不看另一点:从规划露出到落地再到实际发生效用,这个过程可以很久,不一定支撑得了一座城市的长期发展。

 

4、珠海:

 

珠海不一定是临深,但最近因为深珠通道,加之对外地人不限社保,也开始进入深圳人的选房范围。这条通道的长度大约是深中通道的1倍,47公里。


怎么看这个通道,我认为可以和中山放在一起看。有一种观点指,珠江口有南沙大桥、虎门大桥、港珠澳大桥,再建这两座会不会太多。


我不知道多不多,但我认为这个背后实际上反映的是大湾区经济中心的转移与被承认,这也许是很多人没有注意到的。跨越珠江口桥并不少,但是和深圳有关的没有,不是几乎没有,是没有,港珠澳也绕开了深圳。这导致深圳企业跨海到中山、珠海,都要绕一个大弯子。


这个背后非经济的原因我们不知道,但是,经济上的原因是:深圳崛起得太快了,快得同行接受不了,以至于规划调得都不够快。

 


珠海的房地产很奇怪,面积比深圳小一点,人口却只有深圳的1/10,200来万,珠三角最少。按道理珠海的房价不应该很贵,但是它的房价冲到了珠三角第三。这个背后,如果搞不清楚,是不敢下注的。

 

我列出一些数据,可能有助于大家了解珠海。人口比中山还少的珠海,房价是中山的1倍多,是因为下面这些数字:珠海虽然人口少,但是建成区更小,珠三角最低,截至2018年141平方公里(深圳同期928平方公里,东莞超1000平方公里),这意味着它历年的住房供应潜力低。


珠海人均GDP珠三角仅次于深圳,大约2.5万美金。珠海资金量大,本外币存款接近万亿,接近一些经济强市了。这些说明珠海的财富创造能力、资金吸附能力足够强。


另外,珠海本身的实业能力比较强大,诞生了格力电器这样的企业,这样的城市与深圳是可以形成很多协同的。

 

以上这些,让珠海的房地产很难用本地购买力来解释,这是珠海非常独特的地方。总体上看,珠海不是一个仅仅用来居住的城市,它的自我造血能力够好。


总之,以上这些新的逻辑不仅是只针对买房升值(或资产配置,或纯粹炒房),而是包含了白领出城的实际居住。背后的根本逻辑是深圳拥有极强的“泵血”能力以及迫切的“外溢”需要,深圳就像一个“八爪鱼”一样,无论是东莞、惠州,还是中山,乃至珠海,未来都可能会被纳入它的辐射圈。对于白领买房,不一定存在“全优”的选择,但务必要确保选到“适合”的,这是买房第一位的要求。


附珠三角近年经济指标及建成区:





(2018年广东各城建成区面积)


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