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房贷新政下如何解决购房合同纠纷

发布时间:2020-08-13 16:23 阅读量:348 来源:惠新房

房贷新政下如何解决购房合同纠纷
    “三套房停贷、比例五成,利率为基准利率1.1倍!”由于国家重拳打击房价过快上涨,4月几乎成为了“调控月”。在政策的重压下,不少投资客纷纷抛盘撤退保存实力。然而,这样的重拳也会“误伤”到一部分的普通。不少经济条件并不宽裕的购房者由于首付比例提升,于是只能无奈地在“赔定金与硬挤钱之间痛苦地徘徊”。
    律师支招
    一手房
    无关键约定可解除合同
    上海原本律师事务所贾草律师向记者坦言,纷繁复杂的房产新政下,购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。
    贾草律师向记者透露,目前最多的纠纷是,付了定金或者是首付款但办不出贷款,却不予退还定金或首付款,甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过,买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中,有没有约定“贷款若贷不下来,必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定,那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。
    据贾草介绍,依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第四条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政,完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此,如无“自筹资金补足”的约定,那么购房者有权向开发商申请解除合同,并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。
    二手房
    情势变更可协商解除合同
    值得注意的是,二手房买卖中出现的类似问题不能以此为鉴。
    但贾草也指出,在《合同法》中也有相应的法律条款,来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释(二)》第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
    “类似于因为新政无法贷款的情况,合同应当根据当事人的请求予以解除,房主应当将所收定金或首付款返还给购房者。”贾草表示,如果双方协商不成的,可以依照协议进行仲裁或诉讼,解除合同,并不承担违约金。因为这个不属于违约,而是属于情势变更。不过在司法实践中,法院或根据买卖双方的实际情况进行协调。

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