房贷新政下如何解决购房合同纠纷

房贷新政下如何解决购房合同纠纷
    “三套房停贷、比例五成，利率为基准利率1.1倍！”由于国家重拳打击房价过快上涨，4月几乎成为了“调控月”。在政策的重压下，不少投资客纷纷抛盘撤退保存实力。然而，这样的重拳也会“误伤”到一部分的普通。不少经济条件并不宽裕的购房者由于首付比例提升，于是只能无奈地在“赔定金与硬挤钱之间痛苦地徘徊”。
    律师支招
    一手房
    无关键约定可解除合同
    上海原本律师事务所贾草律师向记者坦言，纷繁复杂的房产新政下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。
    贾草律师向记者透露，目前最多的纠纷是，付了定金或者是首付款但办不出贷款，却不予退还定金或首付款，甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过，买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。
    据贾草介绍，依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，如无“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商申请解除合同，并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。
    二手房
    情势变更可协商解除合同
    值得注意的是，二手房买卖中出现的类似问题不能以此为鉴。
    但贾草也指出，在《合同法》中也有相应的法律条款，来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
    “类似于因为新政无法贷款的情况，合同应当根据当事人的请求予以解除，房主应当将所收定金或首付款返还给购房者。”贾草表示，如果双方协商不成的，可以依照协议进行仲裁或诉讼，解除合同，并不承担违约金。因为这个不属于违约，而是属于情势变更。不过在司法实践中，法院或根据买卖双方的实际情况进行协调。